Varainsiirtovero kansainvälisissä tilanteissa

Kaupan kohde ja osapuolten asema ratkaisevat

Varainsiirtovero suoritetaan valtiolle kiinteistön ja arvopaperin luovutuksesta, ja verovelvollinen on luovutuksensaaja eli käytännössä ostaja VSVL 1 §, 4 §, 15 §. Kansainvälisessä tilanteessa ensimmäinen kysymys on kaupan kohde: Suomessa sijaitsevasta kiinteistöstä sekä suomalaisen asunto- tai kiinteistöyhtiön osakkeesta vero menee aina, osapuolten asuinvaltioista riippumatta (osiot 02 ja 03). Muissa kotimaisissa arvopapereissa ratkaisee osapuolten verovelvollisuusasema (osio 04), ja ulkomaisen yhtiön osakkeisiin lakia sovelletaan vain kiinteistöyhtiöpoikkeuksen kautta (osio 05).

Säännellyllä markkinalla tapahtuva pörssikauppa on varainsiirtoverosta vapaa VSVL 15 a §, joten tämä opas koskee käytännössä listaamattomia osakkeita ja pörssin ohi tehtyjä kauppoja.

Yleinen verovelvollisuus määrää, kuka on "Suomessa asuva"

Laki sitoo kansainvälisen rajauksen suoraan tuloverolakiin: liikeosakkeen kaupasta vero jää suorittamatta vain, jos kumpikaan osapuoli ei ole tuloverolain mukaan Suomessa yleisesti verovelvollinen VSVL 16 § 1 mom. Siksi tuloverotuksen kolmen vuoden sääntö heijastuu varainsiirtoveroon: Suomen kansalaista pidetään yleisesti verovelvollisena muuttovuoden ja kolme sitä seuraavaa vuotta, ellei hän näytä, että olennaiset siteet Suomeen ovat katkenneet TVL 11 §. Ulkomaille muuttanut on siis varainsiirtoverotuksessa "Suomessa asuva" niin kauan kuin yleinen verovelvollisuus jatkuu. Tarkemmin: kolmen vuoden sääntö ja olennaiset siteet.

Suomessa sijaitseva kiinteistö — vero aina

Varainsiirtoverolain kiinteistöjä koskevassa luvussa ei ole asuinvaltioon perustuvaa rajausta: vero suoritetaan, asuivatpa ostaja ja myyjä missä valtiossa tahansa. Verohallinnon ohjeen mukaan rajoitetusti verovelvollinen ostaja ilmoittaa ja maksaa veron Suomessa olevan kiinteistön luovutuksesta vastaavasti kuin Suomessa yleisesti verovelvollinen ostaja. Ulkomailla sijaitsevan kiinteistön luovutuksesta varainsiirtoveroa ei suoriteta Suomeen.

Verokanta on 3 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta VSVL 6 § (ennen 12.10.2023 tehdyissä sopimuksissa 4 %). Kiinteistöön rinnastetaan muun muassa määräosa ja määräala, kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokra- tai käyttöoikeus sekä erikseen ilman maapohjaa luovutettava rakennus.

Vero on suoritettava viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa, ja lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos kirjaamisvelvollisuutta ei ole, vero maksetaan kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä VSVL 7 §.

Perintöön, testamenttiin, lahjaan tai yhteisomistussuhteen purkamiseen perustuva saanto on varainsiirtoverosta vapaa VSVL 4 § 3 mom. Rajat ylittävän perinnön ja lahjan verotus on oma kokonaisuutensa: Perintö- ja lahjaverotus kansainvälisissä tilanteissa.

Menettely ja erityistilanteet: Verohallinnon syventävä ohje Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa.

Asunto-osake ja kiinteistöyhtiön osake — vero aina

Suomalaisen asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön, muun kiinteistöosakeyhtiön ja kiinteistöholdingyhtiön osakkeen luovutuksesta vero on suoritettava, vaikka kummatkin osapuolet olisivat rajoitetusti verovelvollisia VSVL 16 § 3 mom. Kahden ulkomailla asuvan välinen kauppa suomalaisen asunto-osakeyhtiön osakkeista on siis varainsiirtoveron alainen, ja ilmoitus- ja maksumenettely on sama kuin Suomessa asuvalla ostajalla. Sama koskee asunto- tai kiinteistöosuuskunnan osuutta.

Verokanta on 1,5 % (ennen 12.10.2023 tehdyissä sopimuksissa 2 %), ja veron peruste on laajempi kuin muissa osakkeissa: vastikkeeseen luetaan myös osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus, joten vero lasketaan käytännössä velattomasta hinnasta VSVL 20 § 3–4 mom. Uudiskohteessa rakentamisaikana vero maksetaan kauppakirjaan merkitystä velattomasta hinnasta; valmiissa kohteessa mukaan luetaan luovutushetkellä osakkeisiin kohdistuvat lainat.

Vero maksetaan ja ilmoitus annetaan kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä; kiinteistönvälittäjän välittämässä kaupassa vero maksetaan jo kaupanteon yhteydessä VSVL 21 §, 30 §. Menettely: Verohallinnon syventävä ohje Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa.

Liikeosakkeet — osapuolten verovelvollisuusasema ratkaisee

Listaamattoman suomalaisen liikeosakkeen kaupassa pääsääntö on sama kuin muissa arvopapereissa: ostaja suorittaa 1,5 %:n veron kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksesta (osio 03). Veroa ei kuitenkaan suoriteta, jos kumpikaan osapuoli ei ole tuloverolain mukaan Suomessa yleisesti verovelvollinen VSVL 16 § 1 mom. Käänteisesti: vero menee, jos ostaja tai myyjä on Suomessa yleisesti verovelvollinen. Yleisesti verovelvolliseen rinnastetaan suomalainen avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö sekä ulkomaisen luottolaitoksen, sijoituspalveluyrityksen, rahastoyhtiön tai ETA-vaihtoehtorahastojen hoitajan Suomessa oleva sivukonttori tai sivuliike.

Suomalaisen myyjän perimisvelvollisuus

Kun myyjä on Suomessa yleisesti verovelvollinen ja ostaja rajoitetusti verovelvollinen, myyjän on perittävä vero ostajalta, jollei tämä ole oma-aloitteisesti maksanut veroa VSVL 16 § 2 mom. Perimisvelvollinen myyjä antaa varainsiirtoveroilmoituksen ostajan puolesta ja maksaa perimänsä veron omalla viitenumerollaan kahden kuukauden kuluessa luovutuksesta VSVL 30 § 2 mom, 31 § 2 mom. Ulkomainen ostaja voi kuitenkin ilmoittaa ja maksaa veron myös itse (osio 06) — silloin ilmoituksen antaa ostaja eikä myyjän tarvitse periä veroa. Verohallinnon ohjeen mukaan myyjä on näissä tilanteissa viime kädessä vastuussa veron suorittamisesta: perimisvelvollisuus väistyy vasta, kun ostaja on tosiasiassa maksanut veron — pelkkä sopimus maksamisesta ei vapauta myyjää. Käytännössä myyjän tulee asemansa varmistaakseen pyytää ostajalta varainsiirtoveroilmoitus ja kuitti veron suorittamisesta.

Varainsiirtovero on ostajan vero, mutta arvopaperikaupassa perimisvelvollisuus on Suomessa yleisesti verovelvollisella myyjällä ostajan ollessa rajoitetusti verovelvollinen. Myyjän oman luovutusvoiton verotus on eri kysymys: Osakeyhtiön myynti ulkomaille muuton jälkeen.

Ulkomaisen yhtiön osake — vain kiinteistöyhtiöpoikkeus

Varainsiirtoverolakia ei lähtökohtaisesti sovelleta ulkomaisen yhteisön liikkeeseen laskeman arvopaperin luovutukseen VSVL 18 § 1 mom — ei silloinkaan, kun sekä ostaja että myyjä asuvat Suomessa.

Poikkeus koskee ulkomaista kiinteistöyhtiötä. Vero suoritetaan, jos kaikki kolme edellytystä täyttyvät VSVL 18 § 2 mom:

• yhteisön toiminta tosiasiallisesti käsittää pääasiallisesti kiinteistöjen suoraa tai välillistä omistamista tai hallintaa,
• yhteisön kokonaisvaroista yli 50 % muodostuu suoraan tai välillisesti omistetusta Suomessa sijaitsevasta kiinteästä omaisuudesta, ja
• ainakin toinen osapuoli on Suomessa yleisesti verovelvollinen tai 16 §:ssä tarkoitettu sivukonttori tai sivuliike.

Tällaisen ulkomaisen kiinteistöyhtiön osakkeesta vero lasketaan velattomasta hinnasta samoin kuin suomalaisen kiinteistöyhtiön osakkeesta VSVL 20 § 4 mom. Kahden rajoitetusti verovelvollisen välisessä kaupassa ulkomaisen kiinteistöyhtiönkin osake jää veron ulkopuolelle, koska kolmas edellytys ei täyty — toisin kuin suomalaisen asunto- tai kiinteistöyhtiön osake (osio 03).

Ulkomaisen ostajan ilmoitus ja maksu

Ulkomainen ostaja, jolla ei ole varainsiirtoveron viitenumeroa, rekisteröityy ennen veron maksamista Verohallinnon asiakkaaksi ja saa asiakaskohtaisen viitenumeron. Vaiheittainen ohje rekisteröitymisestä, ilmoittamisesta ja maksamisesta: Ulkomainen ostaja – näin ilmoitat ja maksat varainsiirtoveron (vero.fi).

Aiheeseen liittyvät oppaat

• Kolmen vuoden sääntö ja olennaiset siteet — milloin yleinen verovelvollisuus tosiasiassa päättyy
• Osakeyhtiön myynti ulkomaille muuton jälkeen — myyjän oman luovutusvoiton verotus
• Osakeyhtiön purkaminen ulkomaille muuton jälkeen — jako-osana siirtyvän omaisuuden varainsiirtovero
• Perintö- ja lahjaverotus kansainvälisissä tilanteissa — perintö, testamentti ja lahja ovat varainsiirtoverosta vapaita
• Onko Suomessa exit-veroa? — sijoittajan opas Suomen verotuksesta
• Maastamuuton verotus — perusopas Suomen säännöistä

Työkalut: olennaisten siteiden testi · kolmen vuoden säännön laskuri · matkapäiväkirja